物流地產(chǎn)為客戶提供物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和相配套的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù),屬于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)垂直的細(xì)分領(lǐng)域。盡管物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域,但又區(qū) 別于傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā),物流地產(chǎn)是一個(gè)更加精細(xì)化的業(yè)務(wù),涵蓋了從設(shè)計(jì)-建設(shè)-采購(gòu)-招商-資金運(yùn)營(yíng)-物業(yè)管理等完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條。
上世紀(jì)80年代,伴隨著供應(yīng)鏈管理思想在美國(guó)逐步推廣,物流地產(chǎn)作為整個(gè)物流供應(yīng)鏈中的周轉(zhuǎn)物流環(huán)節(jié),也由此迎來(lái)了快速發(fā)展,成為地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的藍(lán)海市場(chǎng)。
本篇報(bào)告作為我們物流地產(chǎn)行業(yè)的首篇報(bào)告,主要側(cè)重物流倉(cāng)儲(chǔ)需求端的探討,通過(guò)對(duì)美國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展歷程的梳理,探討了推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)的 內(nèi)在動(dòng)力,并由此對(duì)應(yīng)至中國(guó),對(duì)我國(guó)未來(lái)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求情況進(jìn)行展望及大致判斷。
企業(yè)提效降本訴求是推動(dòng)美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)快速發(fā)展的核心邏輯
高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠有效提高物流效率,降低物流成本
美國(guó)物流地產(chǎn)在高端制造業(yè)快速發(fā)展時(shí)期興起,同時(shí)在零售連鎖化時(shí)期得到快 速發(fā)展,并且在電商興起和快速發(fā)展時(shí)期保持高速增長(zhǎng)。盡管,美國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)歷 了不同發(fā)展時(shí)期,但企業(yè)的物流提效、降本訴求是推動(dòng)物流地產(chǎn)能夠在不同經(jīng)濟(jì)發(fā) 展階段均保持高速發(fā)展的核心邏輯。
為了整篇報(bào)告的可讀性,我們先提前回答一個(gè)問(wèn)題,即“高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)為什么能夠提高物流效率、降低物流成本?”，然后再去梳理美國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展歷程。
首先,使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?提高物流效應(yīng),能夠有效降低運(yùn)輸成本。
具體來(lái)看,現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)得益于自身先進(jìn)和完善的硬件設(shè)施,再加上計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)識(shí)別等新技術(shù)的引入,使它能夠在供應(yīng)鏈管理中充分發(fā)揮調(diào)配分撥的作用,實(shí)現(xiàn)了對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈的信息和資源的整合,為物流規(guī)模化提供了可能性,進(jìn)而大幅提高了物流效益。以下用一個(gè)簡(jiǎn)化的例子來(lái)說(shuō)明,現(xiàn)代化高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)如何提高物流效益。
傳統(tǒng)模式下,老式倉(cāng)庫(kù)僅進(jìn)行貨物保管,m個(gè)相互獨(dú)立的賣方供貨給n個(gè)相互獨(dú) 立的買方,整個(gè)市場(chǎng)需要進(jìn)行mn次物流過(guò)程。而現(xiàn)代化高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)在保存貨物之余, 還具有分撥調(diào)配的作用。這樣,m個(gè)相互獨(dú)立的賣方供貨進(jìn)入現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)后, 再由高端倉(cāng)儲(chǔ)中心根據(jù)物流信息分撥調(diào)配至n個(gè)相互獨(dú)立的買方,整個(gè)市場(chǎng)僅需進(jìn)行m+n次物流過(guò)程。
并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,上下游的供應(yīng)商及客戶越呈現(xiàn)多樣化,(也 即m、n值越來(lái)越大),物流規(guī)模效應(yīng)更加明顯(本質(zhì)是一種“共享經(jīng)濟(jì)”),物流 效率提升也就更加顯著(貨車空載率下降,運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)能力及運(yùn)輸效率提升)。
從成本角度看,物流規(guī)?；行嵘诉\(yùn)輸效應(yīng),同時(shí)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)化的布局有利 于縮短運(yùn)輸半徑,對(duì)運(yùn)輸成本起到明顯降低作用。
其次,使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠極大提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率,提高倉(cāng)儲(chǔ)的空間利用率, 進(jìn)而降低倉(cāng)儲(chǔ)成本,減少庫(kù)存資金占用率。具體來(lái)看,在傳統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)中,貨物存放 于貨架或者托盤上,由人先找到對(duì)應(yīng)貨物,再進(jìn)行貨物搬運(yùn)及其它操作。
這個(gè)過(guò)程 很容易造成人員的無(wú)效位移、過(guò)多的貨品搜索和確認(rèn)時(shí)間。而現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)利用信 息技術(shù)、自動(dòng)識(shí)別技術(shù)、機(jī)器人技術(shù)等,建立起物流信息規(guī)劃系統(tǒng)和倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng), 由工作人員通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)來(lái)計(jì)劃安排自動(dòng)升降臺(tái)及物流搬運(yùn)機(jī)器人的運(yùn)作,以協(xié) 助實(shí)施貨物流轉(zhuǎn)。
另外,隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展,企業(yè)的庫(kù)存貨物品類多、數(shù)量大,如果人工操作揀選,不僅效率低,而且出錯(cuò)概率很高。現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)通過(guò)引入信息技術(shù)以及自動(dòng)化系統(tǒng),借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)系統(tǒng)和自動(dòng)化分揀機(jī)器,實(shí)現(xiàn)對(duì)貨品的智能化 批處理,可以大大提高分揀的效率和準(zhǔn)確性,有效降低分揀錯(cuò)誤率。
從具體的存貨 周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看,現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10%,庫(kù)存SKU能 夠達(dá)到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10倍,搜索清點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少95%。
企業(yè)降本提效訴求帶動(dòng)了美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)高速發(fā)展
進(jìn)入70年代,美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入滯漲泥潭,經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩,物價(jià)上漲,居民失業(yè)率上升。受1973年石油危機(jī)沖擊的影響，美國(guó)作為一個(gè)石油消耗大國(guó)，其經(jīng)濟(jì)在1974、1975年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同期，隨著日本、歐洲等國(guó)家則從二戰(zhàn)重建后的再度崛起，美國(guó)出口受到挑戰(zhàn),而進(jìn)口卻不斷增加。這一時(shí)期，美國(guó)企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)低迷的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還要面臨來(lái)自歐日國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)。
這種背景下,進(jìn)入80年年代，美國(guó)企業(yè)開(kāi)始考慮挖掘商品流通領(lǐng)域的潛力，對(duì) 物流提效、降本的訴求愈加強(qiáng)烈，帶動(dòng)了物流供應(yīng)鏈開(kāi)始獨(dú)立并且呈現(xiàn)專業(yè)化發(fā)展，第三方物流企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生(多個(gè)美國(guó)第三方物流龍頭企業(yè)均誕生在75年代之后)。 企業(yè)通過(guò)將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等物流環(huán)節(jié)外包給更專業(yè)的第三方物流公司,以達(dá)到節(jié)約成 本和提高效率的目的,間接地推動(dòng)了現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)需求的快速發(fā)展。
從實(shí)際情況來(lái)看，第三方物流廣泛參與到社會(huì)生產(chǎn)中,確實(shí)帶來(lái)了物流成本的降低。1981年以來(lái),美國(guó)物流成本占GDP比重持續(xù)降低,占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。第三方物流能夠降低物流成本的主要原因在于使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ) 能夠極大降低物流成本中的運(yùn)輸成本及倉(cāng)儲(chǔ)成本(從實(shí)際情況來(lái)看，80年后美國(guó)運(yùn) 輸成本及倉(cāng)儲(chǔ)成本下降趨勢(shì)確實(shí)更為明顯)。
我們認(rèn)為運(yùn)輸成本的下行主要源于物流規(guī)?；?，貨車空載率下降，運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)能力提升，加快了運(yùn)輸效率，同時(shí)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)化的布局有利于縮短運(yùn)輸半徑,進(jìn)一步降低運(yùn)輸成本。
而倉(cāng)儲(chǔ)成本的降低在于盡管使用高標(biāo)倉(cāng)會(huì)提高租金成本，但其能夠極大提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而推 動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)成本的降低（存貨周轉(zhuǎn)率的提高也降低了庫(kù)存資金占用率）。
