（一）政策與管理層面的問題
1、 倉儲稅負(fù)重的問題 ，已經(jīng)引起了有關(guān)部門的重視，但仍然沒有解決。一是倉儲業(yè)營業(yè)稅仍然是5%，一些稅收試點(diǎn)企業(yè)已經(jīng)實行差額納稅，但稅率仍然偏高，這已是倉儲的老大難問題了；二是土地稅很重，新法規(guī)實施以來，土地稅額普遍增加了2倍以上，最多的增加了10倍左右，這對占地面積較大 、主要靠勞務(wù)性收入生存的倉儲企業(yè)來說，確實不堪重負(fù)。
2、倉儲用地的取得方式與價格偏高的問題，越來越突出，造成諸多不良后果。一方面，原來城內(nèi)的倉庫區(qū)不斷地被規(guī)劃拆遷，另一方面又不能置換到城外同樣面積的倉儲用地，政府提供的倉儲用地主要集中在“ 物流園區(qū) ”，而“ 園區(qū) ”的土地價格偏高、用來建倉庫很難生存，這就造成三個后果：
一是我國的倉儲面積基本處于供不應(yīng)求的狀況，特別是立體倉庫、冷庫與危險品倉庫不足；各類“物流”園區(qū)被“市場化”、“商貿(mào)化”、“綜合化”，搞得不倫不類。
二是農(nóng)民新建大批倉庫，倉儲企業(yè)要么租用農(nóng)民倉庫，要么租用農(nóng)村集體土地建倉庫，但這是“灰色地帶”，與現(xiàn)行法規(guī)不符。
近年來倉儲用地價格偏高的問題直接抬高了社會物流總成本。我們應(yīng)該學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗,對倉儲用地實行針對性的優(yōu)惠供應(yīng)。
3、倉儲業(yè)的法規(guī)建設(shè)，已引起有關(guān)部門的關(guān)注。我國物流中的運(yùn)輸、快遞、貨代等都有專門的法律法規(guī)，唯獨(dú)沒有倉儲業(yè)的專門法規(guī)。
這是造成我國倉儲業(yè)“門檻”低、市場不規(guī)范、倉儲設(shè)施“家底不清”的主要原因，也使“金融倉儲”、“私人倉儲”等新興倉儲業(yè)態(tài)得不到管理與規(guī)范。我們應(yīng)該借鑒日 、美等國的經(jīng)驗，制定倉儲業(yè)專門法規(guī)，指導(dǎo)與規(guī)范倉儲業(yè)的健康有序發(fā)展。
（二）行業(yè)與市場層面的問題
1、倉儲業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，但體系還不完善，相關(guān)企業(yè)對倉儲標(biāo)準(zhǔn)化工作的響應(yīng)程度還不夠。自 2007 年起國家標(biāo)準(zhǔn)委頒布了《通用倉庫等級》、《倉儲服務(wù)質(zhì)量要求與《倉儲從業(yè)人員職業(yè)資質(zhì)》三項標(biāo)準(zhǔn)以來，中倉協(xié)自2008年組織開展了“中國星級倉庫”的評定與“倉儲服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)”評鑒工作，自從2010年開展倉儲經(jīng)理與倉儲管理員的資質(zhì)培訓(xùn)認(rèn)證工作，已經(jīng)為一批三星級以上倉庫授牌，為一批倉管員發(fā)證，目前正在制訂倉庫規(guī)劃設(shè)計參數(shù)、倉單、低溫倉儲作業(yè)規(guī)范、倉儲績效等多項標(biāo)準(zhǔn)。
但要使這批國家標(biāo)準(zhǔn)得到企業(yè)的普遍認(rèn)知與認(rèn)可、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)改善倉庫條件、提高服務(wù)質(zhì)量與作業(yè)績效，還有大量工作要做2、倉儲業(yè)的統(tǒng)計制度有待加強(qiáng)與完善。長期以來，國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)一直包括倉儲業(yè)的“固定資產(chǎn)投資額”與“增加值”；中倉協(xié)自2006年以來每年都組織對會員企業(yè)與其它倉儲企業(yè)的調(diào)查工作，但每年收回的有效調(diào)查表只有100份左右，并且每年的樣本都不一樣，缺乏可比性；目前最大的問題是全國各類倉庫設(shè)施的統(tǒng)計數(shù)據(jù)很不準(zhǔn)確、很不完整，全國5.5億平米的通用倉庫面積（其中1億平米立體倉庫），是中倉協(xié)根據(jù)部分調(diào)查數(shù)據(jù)估算出來的，很不準(zhǔn)確；全國1400萬噸（6000多萬立方米）的冷庫儲存能力也是不完全的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；危險品倉庫的數(shù)量，目前還出不來。
由于倉庫的“家底”不清，致使新建倉庫缺乏科學(xué)依據(jù)，造成有的地區(qū)倉庫供不應(yīng)求，有的地區(qū)供過于求。應(yīng)該學(xué)習(xí)日、美等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，所有新建公共倉庫都應(yīng)在政府部門備案。
3、市場秩序與行業(yè)壟斷問題。一方面，有的地區(qū)由于倉庫供過于求，或由于中小型倉儲企業(yè)扎堆，企業(yè)競相壓低倉庫租金，出現(xiàn)價格方面的惡性競爭，另一方面，因為普洛斯等大型倉儲地產(chǎn)企業(yè)的倉庫規(guī)模越來越大，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心出現(xiàn)行業(yè)壟斷。
根據(jù)中倉協(xié)的調(diào)研，總體上看，我國倉儲業(yè)的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是提高倉儲企業(yè)的規(guī)?；c組織化程度，而不是防止行業(yè)壟斷的問題，就算普洛斯保持每年120萬平米的增速，五年之后也就是1000萬平米左右倉庫，也只占到全國倉庫總面積的2%左右。當(dāng)然，在個別地區(qū)個別城市是否會形成壟斷，這要具體情況具體分析。
中倉協(xié)認(rèn)為，不論是惡性競爭或是壟斷，都需要加強(qiáng)與完善行業(yè)統(tǒng)計工作，逐步建立倉儲業(yè)的公共信息平臺，及時發(fā)布倉庫面積與倉租的實時信息，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展與有序競爭。
（三）倉儲企業(yè)自身存在的問題與不足
1、倉儲企業(yè)的定位問題。一方面是市場定位的同質(zhì)化，二是發(fā)展目標(biāo)的同質(zhì)化。在市場定方面，許多倉儲企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域、存儲的貨物明顯趨同，綜合的通用的（主要是生活日用品）多，專業(yè)的專用的（ 冷庫 、危險品以及服裝 、醫(yī)藥、生鮮食品等 ）少；為生產(chǎn)企業(yè)提供產(chǎn)成品倉儲服務(wù)的多，為生產(chǎn)企業(yè)提供零部件倉儲、為零售企業(yè)提供倉儲配送的少；為傳統(tǒng)流通體系（生產(chǎn)與批發(fā)）服務(wù)的多，為電子商務(wù)服務(wù)的少。
在企業(yè)形象與發(fā)展目標(biāo)定位方面，以“物流”為榮、以“倉儲”為恥，一些新企業(yè)大多以“綜合”“現(xiàn)代”物流公司或供應(yīng)鏈公司為形象與目標(biāo)定位，一些老企業(yè)也脫離本企業(yè)的實際情況追求“綜合”“現(xiàn)代”物流公司，不理解現(xiàn)代倉儲的本質(zhì)，不能充分認(rèn)識配送中心的市場需求與效益潛力。
2、倉儲增值服務(wù)問題。許多倉儲企業(yè)仍然只能提供倉庫出租、或進(jìn)出庫管理及裝卸等基本服務(wù)，只能為貨主保管商品、不能控制商品庫存；收費(fèi)方式單一，多數(shù)仍是按面積計算倉租，按貨位、按進(jìn)出倉庫的包裝件、按貨物價值等計費(fèi)的很少；倉庫內(nèi)的流通加工形不成規(guī)模，服務(wù)不到位；商品配送的方式單一、規(guī)模較小、不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，為生產(chǎn)企業(yè)單一品種送貨的多，為零售企業(yè)與末端客戶提供多廠、多店的整體配送的少。
3、設(shè)備與技術(shù)應(yīng)用問題。信息系統(tǒng)、貨架與叉車是現(xiàn)代倉儲作業(yè)的最基本設(shè)施。近年來，隨著立體倉庫的增加，貨架與叉車的使用率正逐年提高，但平地堆碼、人工搬運(yùn)仍然較普遍，許多企業(yè)仍然沒有信息系統(tǒng)，即使有系統(tǒng)也只是代替了紙質(zhì)臺賬的作用，沒有庫存管理與控制的功能。這是普遍存在的問題。
與此同時，我們也注意到，有的企業(yè)出現(xiàn)了一味追求全自動化的苗頭。國內(nèi)外的經(jīng)驗表明，公共倉儲與第三方物流企業(yè)實施倉儲設(shè)施的全自動化一定要慎重考慮三個因 素（實施環(huán)境、客戶關(guān)系、投入產(chǎn)出），切忌盲目發(fā)展。
