農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺是“農(nóng)地流轉(zhuǎn)”與“互聯(lián)網(wǎng)”跨界融合的一種新型土地流轉(zhuǎn)渠道,在擴大存量土地流轉(zhuǎn)時空半徑的同時,實現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規(guī)范、交易數(shù)據(jù)更翔實、交易服務(wù)更專業(yè)”,是我國目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)中最有效的一種商業(yè)模式載體。
自新中國成立,政府就發(fā)布了一系列關(guān)于農(nóng)村土地改革的文件,從而適應(yīng)了社會發(fā)展需求。
先扼要梳理農(nóng)村土地改革的變化路徑:1)新中國成立—1956年“三大改造”完成前。農(nóng)村土地施行農(nóng)民土地所有制,1954年《中華人民共和國憲法》正式確立了農(nóng)民土地所有權(quán);2)“三大改造”完成——1978年改革開放前。政府確立了農(nóng)村集體土地所有制,并且禁止任何形式的集體土地轉(zhuǎn)讓;3)改革開放后——1993年《憲法》修訂。這一階段是農(nóng)村土地從集體所有集體經(jīng)營到集體所有家庭經(jīng)營的確定。1983年中央一號文件《當前農(nóng)村經(jīng)濟政策的若干問題》發(fā)布,標志農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制正式得到國家層面肯定,1993年家庭承包經(jīng)營被寫入《憲法》,標志著家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制被確立為一項基本國家經(jīng)濟制度;4)十八屆三中全會(2013年11月)——至今:農(nóng)地“三權(quán)分置”制度提出,并不斷完善,隨后一系列圍繞“三權(quán)分置、兩權(quán)抵押”、“探索農(nóng)地入市”、“土地金融”、“加快推進土地確權(quán)”、“探索盤活農(nóng)村閑置宅基地”等文件發(fā)布,從各方面賦予農(nóng)民對農(nóng)村用地的使用權(quán)利(見附錄:促進農(nóng)村土地市場發(fā)展的主要文件匯總)
圖1:中國農(nóng)村土地改革變化路徑
圖片來源:托比網(wǎng)
政府出臺的相關(guān)農(nóng)村用地政策成為推動我國鄉(xiāng)村土地流轉(zhuǎn)合法化的絕對力量,為鄉(xiāng)村土地的加快流轉(zhuǎn)提供了根本保障。
2017年底,中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積超過4.7億畝,流轉(zhuǎn)比例達到37%左右,與2007年相比增長超30多個百分點。農(nóng)地流轉(zhuǎn)在政策推動下活力持續(xù)釋放。
圖2:中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況
圖片來源:托比網(wǎng)
但應(yīng)注意的是,農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例自2014年開始,就出現(xiàn)增速放緩趨勢,從2013年4.5%下降到2017年的1.9%。從流轉(zhuǎn)去向來看,2016年末,農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積70%,流轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)合作社占比15.4%,流轉(zhuǎn)入企業(yè)占比8.4%。從流入后經(jīng)營面積來看,截至2015年底,土地經(jīng)營面積在30畝以上的農(nóng)戶占比為3.9%,經(jīng)營在100畝以上的大規(guī)模農(nóng)戶僅為0.4%。截至2016年底,經(jīng)營在100畝以上的大規(guī)模農(nóng)戶仍不到1%。
表1:中國不同土地經(jīng)營規(guī)模的農(nóng)戶數(shù)量與占比(2015)
可以判斷,伴隨中國鄉(xiāng)村人口下降,土地改革不斷完善,中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的適用對象(由農(nóng)地到宅基地的擴大)、規(guī)模、比例仍會有所增加,但目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的狀態(tài)仍是以小規(guī)模為主,而且“當前和今后很長一個時期,小農(nóng)戶家庭經(jīng)營仍將是我國農(nóng)業(yè)的基本經(jīng)營方式”(韓長賦,2018.12),中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化只能在小農(nóng)戶的基礎(chǔ)上實現(xiàn)(孔祥智,2018),所以怎樣把適度規(guī)模經(jīng)營和小農(nóng)經(jīng)營有效銜接好才是我國農(nóng)業(yè)社會實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代化的重要抓手。
基于此實際情況,我們在建設(shè)或考察一個關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)項目的底層邏輯時,應(yīng)把“項目方是否考慮到把服務(wù)好中國小農(nóng)經(jīng)營群體的核心訴求作為認知前提”作為重點衡量指標。
換句話說,在小農(nóng)經(jīng)營群體為主的千億元規(guī)模土地流轉(zhuǎn)賽道(含農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)市場、農(nóng)村宅基地市場)中,如何捕捉到具有復(fù)雜、細碎、差異的小農(nóng)戶群體拋出的土地流轉(zhuǎn)訴求,并解決掉小農(nóng)戶群體進行土地流轉(zhuǎn)時所面對的痛點,應(yīng)是一家致力于扎根并獲利農(nóng)土流通賽道的企業(yè)始終思考的問題。
如上文所言,目前我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)途徑有70%發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間,且自身有著不同特征,加上自然農(nóng)戶的法律意識淡薄,所以在農(nóng)土流轉(zhuǎn)過程中會出現(xiàn)一些棘手問題,導(dǎo)致了農(nóng)地流轉(zhuǎn)供給雙方需求不匹配、價格差異明顯、權(quán)益保護不到、轉(zhuǎn)后耕作能力不足、土地效能利用不高等等。
1)土地流轉(zhuǎn)信息不暢,適度經(jīng)營規(guī)模無法達到,存量經(jīng)濟價值轉(zhuǎn)化較低
盡管未來一段時間內(nèi)我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)仍是以小農(nóng)戶為主,但適度規(guī)模經(jīng)營是適合我國國情的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化重要抓手,但反觀當下農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實情況,出現(xiàn)了一些主客觀因素阻礙了適度規(guī)模經(jīng)營的推進。
比如,中國鄉(xiāng)村所特有的人情關(guān)系致使農(nóng)民間土地流轉(zhuǎn)更多發(fā)生在“認識、介紹、有關(guān)系的內(nèi)部”,直接造成承包者土地供給信息的有限性、經(jīng)營者土地需求信息的有限性、承包者和經(jīng)營者之間的供需不匹配等問題,也引起了連片流轉(zhuǎn)土地?zé)o法集中、粗放式經(jīng)營仍在出現(xiàn),工業(yè)資本、民間資本、企業(yè)龍頭等多種經(jīng)營主體不能較好進入,無法形成合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場價格及評估機制等問題,并且在一定程度上,從土地流轉(zhuǎn)源頭就降低了對流轉(zhuǎn)來的土地進行使用的效用價值,而對于處在探索期的鄉(xiāng)村閑置宅基地盤活問題也是如此,所以就導(dǎo)致了目前鄉(xiāng)村土地的經(jīng)濟價值遠遠低于城鎮(zhèn)土地的價值。
2)流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化欠佳,土地流轉(zhuǎn)糾紛事件頻發(fā)
國家在2014年確定“土地三權(quán)分置”后,于年末就提出要“搞好土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作,健全公開規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場”,并在2015年初下發(fā)文件《關(guān)于認真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作的意見》給出用5年左右的時間基本完成土地確權(quán)登記頒證工作的任務(wù),今年初“一號文件”又提出要“制定和推廣使用全國土地流轉(zhuǎn)合同示范文本”。 看來,農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)范化問題一直是農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營過程中需要不斷重視與完善的地方。
“過年返鄉(xiāng),如果家里農(nóng)地轉(zhuǎn)租出去的話,最常見方式就是‘口頭承諾’給村兒里的種地能手”,這種方式幾乎是發(fā)生在鄉(xiāng)村中最普遍狀態(tài)。目前來看,伴隨農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例不斷擴大,土地經(jīng)濟價值上升,所引發(fā)土地流轉(zhuǎn)糾紛事件也是層出不窮。最主要原因就是“無流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)合同簽訂不規(guī)范、承包經(jīng)營權(quán)與受益人歸屬不清”等,其中流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化欠佳方面,主要是因為農(nóng)民法律意識淡薄;承包經(jīng)營權(quán)與土地流轉(zhuǎn)后收益問題主要是因為國家政策還在不斷完善之中。另外土地流轉(zhuǎn)合同的不規(guī)范,對土地流轉(zhuǎn)的交易價格、交易方式也造成了不確定性,從而打折了雙方的交互利益。
3)市場化配置顯弱,農(nóng)地財產(chǎn)化收入有限
為更好的解決上述問題,國家政策要求要建立一批農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易平臺,然而平臺的建立屬性與職能范圍則是更多的圍繞“規(guī)范、監(jiān)督”,交易及交易后的服務(wù)能力卻很弱。2015年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》指出,“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是政府主導(dǎo)、服務(wù)三農(nóng)的非盈利性機構(gòu)”、“縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)等流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺,是現(xiàn)階段農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的主要形式和重要組成部分”。
“監(jiān)管”與“執(zhí)行”集一身,并由政府主導(dǎo)的非盈利性農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易平臺,基因上就缺少了市場競爭機制下深度服務(wù)的理念,比如圍繞流轉(zhuǎn)土地的價格評估、抵押貸款、農(nóng)業(yè)保險等,這些更需要市場化的第三方機構(gòu)完成,更需要國家政策上進一步對社會化三方機構(gòu)進行扶持與放開,繼續(xù)加大農(nóng)村交易市場的探索。另外,國家雖明確了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)營權(quán)可進行融資擔(dān)保,并試點兩權(quán)抵押,但圍繞土地經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險把控、以及農(nóng)民信用把關(guān)審核的落地不明確問題依然削弱了農(nóng)民使用經(jīng)營權(quán)土地進行財產(chǎn)收入的力度。
綜上,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的過程更需要社會第三方服務(wù)機構(gòu)平臺的介入,特別是利用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段的高效、透明、智能等特征去賦能農(nóng)地流轉(zhuǎn)前、中、后各環(huán)節(jié)的第三方深度服務(wù)平臺的參與。
農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺是“農(nóng)地流轉(zhuǎn)”與“互聯(lián)網(wǎng)”跨界融合的一種新型土地流轉(zhuǎn)渠道,在擴大存量土地流轉(zhuǎn)時空半徑的同時,將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)深入到土地流轉(zhuǎn)前、中、后各個環(huán)節(jié),實現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規(guī)范、交易數(shù)據(jù)更翔實、交易服務(wù)更專業(yè)”(匡婧),是我國目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)中最有效的一種商業(yè)模式載體。
不完全統(tǒng)計,國內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺有11家,成立時間多集中在2015年、2016年,注冊地址較為分散,有5家企業(yè)獲得風(fēng)險投資,獲投金額相對較小、輪次還處在早期階段,其中地合網(wǎng)獲A輪1500萬元人民幣,聚土網(wǎng)B輪億元人民幣,土流網(wǎng)B輪1.5億元人民幣,總體來講,土流網(wǎng)是成立時間最早、獲得融資金額最大、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新最快的企業(yè)(具體分析參見第三章案例部分)。
表2:國內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺基本情況
圖片來源:托比網(wǎng)
從平臺的主營業(yè)務(wù)來看,它們主要是圍繞農(nóng)村“耕地流轉(zhuǎn)、宅基地出租/轉(zhuǎn)讓”展開,提供了土地資訊、在線咨詢、供給信息發(fā)布、預(yù)約看地、土地評估、土地金服、及第三方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)(農(nóng)資、農(nóng)機、植保、托管等)為主的農(nóng)地流轉(zhuǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)服務(wù)
來源:《中國農(nóng)村土地市場發(fā)展報告(2015-2016)》
圖片來源:托比網(wǎng)
現(xiàn)在來看,自2011年逐漸出現(xiàn)到2015年階段爆發(fā)的土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺,基本上是沿著政策紅利與鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展進程成長起來的。
就拿最近土流網(wǎng)的投資事件為例,2018年下半年土流網(wǎng)注資國內(nèi)首家鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房運營商美麗新鄉(xiāng)村,媒體報道稱“美麗新鄉(xiāng)村與投資方土流網(wǎng)在業(yè)務(wù)上形成良好互補”,而在今年初國家的一號文件就提出了要“探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房的辦法路徑”。
可見,伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在農(nóng)村領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,與新一波的國家對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不斷釋放的政策紅利,我們會看好這批土地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺的價值與成長空間。
附錄:促進農(nóng)村土地市場發(fā)展的主要文件匯總
注:文章節(jié)選自托比網(wǎng)近期將刊發(fā)的中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展白皮書2019第一章第一節(jié):聚焦鄉(xiāng)村經(jīng)濟源頭:人與土地的改變。另外在報告的其余章節(jié)會繼續(xù)深入探討關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺在面對千億規(guī)模賽道進行商業(yè)模式不斷迭代的成長路徑及發(fā)展困境、創(chuàng)新方向等問題。敬請關(guān)注。
